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东莞:土地增值,产业含金量高,人才流入消费

  南城国际商务区为何会升级为东莞国际商务区?对此,东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为,在这一轮大湾区规划落地之后,应该说东莞有三个区域承接了这一轮湾区发展的大利好,这三个重点布局的区域分别是:南城国际商务区、滨海湾新区以及水乡新城,这三个地方各自承担着非常重要的战略性意义。
  从东莞CBD来看,东莞一直以来写字楼比较分散,CBD不是很集中,不是非常成规模,集群效应不是很强。东莞提出要打造“现代国际化”城市,但这种城市形象其实是不如很多二线城市,所以CBD将成为城市中心区一个很重要的名片。一个城市只有一个CBD,所以这个CBD的规模形象其实是充分反映了这个城市的产业结构、城市价值和城市形象,是一个城市综合实力的表现。
  海湾新区处在大湾区的珠江口,环珠江口的一个经济圈,它是大湾区核心圈当中的一部分,可以承接很多优质高端的资源。所以,海湾新区的打造应该说是东莞前所未有的级别和规格。因为做好之后,对整个东莞的产业升级转型能起到重大助推作用,应该是既松山湖之后,第二个非常重要的产业升级转型引擎。
  水乡新城也很重要,因为它是打通跟广州和佛山的一个很重要的门户,所以它的定位应该是一个城市的副中心,是西北片区一个很重要的面向广州和佛山的重要门户。莞惠、广佛城际线轻轨都可以在这里换乘的情况下,这里其实也是一个很重要的城市窗口。
  车德锐认为,大湾区规划下来之后,东莞抓住了这一重大机遇,会重点在这三个板块进行布局。“所以南城商务区为什么要升级成东莞国际商务区?就是刚刚说的这个重要的战略意义所在。有理由相信,今后整个东莞的CBD连成一片,包括南城总部基地和现有的CBD连成一片,整个CBD的形象应该是相当现代化和国际化的,这对于外来的投资者、开发者来说,来CBD走一回,应该对这个城市信心满满。”车德锐称。
  对于房地产市场来说,本次调整也能带来很深远的影响。“CBD的建设投入很大,这么多钱砸在一个地方,今后这块土地是大幅增值的,那上面的物业也会大幅受益而升值。所以CBD里面的物业,当然这里没什么住宅,公寓会有一些。但是周边的这些写字楼、商铺等等,各种物业应该都是水涨船高,因为本身的价值大幅提高了。就像南昌的新CBD投入了几百个亿;同样,整个西安城CBD周边的写字楼、住宅,都大幅升值。那么未来东莞的CBD国际商务区也是一样的道理。”车德锐认为,土地增值然后物业增值,这是一个大趋势。
  同时,除了看到土地增值的一面,也看到了人才流入的一面。建设东莞CBD,未来这里就会聚集很多世界五百强的企业总部,包括东莞本土、外来的这种企业总部都可能会聚集在这里,所以人才也相对聚集在这里,包括交通配套等等也会越来越完善。所以产业的含金量特别高,未来可能金融业、现代服务业,还有一些高科技的、新兴的、战略性的这种产业也会在这里聚集。
  而当这些产业、人才和消费力聚集的时候,就会给整个楼市带来一个整体的、大幅增值的影响,片区楼市未来应该还有很大空间。
  值得留意的是,由于东莞国际商务区与南城总部基地毗邻,双方在发展路线上会有何差异?对此,合富研究院高级分析师李兴旺认为,东莞国际商务区在定位上明显比南城总部基地更高,所以它承接的是更加高端的一些企业,所以这个还是有区别的。南城总部基地现在还属于一个大开发阶段,还有一些地块可以继续开发,可适当开发一些商住产品。